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Dernière étape de la vente, l’acte authentique de vente. Le Notaire étant une délégation de pouvoirs publics, ce professionnel collecte l’impôt en enregistrant les ventes pour le compte de l’Etat. Il est donc un passage obligatoire pour finaliser une transaction. Ce professionnel du droit est également un conseiller, qui protège et sécurise acquéreurs comme vendeurs.

 

A quoi correspond le caractère authentique d’un acte de vente?

Lors de la signature de l’acte de vente, le Notaire authentifie et autorise la vente par sa signature et l’apposition du sceau notarial. Il notifie officiellement à l’Etat que la mutation est finalisée en bonne et due forme et transmet enregistrement au service de la publicité foncière.

L’acte authentique confère trois caractères principaux et fondamentaux: une date certaine, une force probante et une force exécutoire.

  • La date certaine : Les actes authentiques font, par eux-mêmes et jusqu’à inscription de faux, pleine foi de leur date vis-à-vis des parties, et même des tiers. Le notaire par sa seule signature confère à l’acte sa date.
  • La force probante : D’après l’article 1319 du Code Civil, celui qui produit un acte authentique dont l’apparence est régulière n’a pas à en prouver la véracité. Ainsi, le notaire en donnant son caractère authentique à l’acte, donne une valeur réelle à cette action.
  • La force exécutoire : L’acte authentique a la même valeur qu’un jugement. Dans le cas où une créance n’est pas honorée, le créancier peut sans passer par les tribunaux, poursuivre l’exécution de cette créance par voie d’huissier.

 

Que doit contenir un acte authentique de vente?

L’acte comprend deux parties pour répondre aux exigences de la publicité foncière, néanmoins l’ensemble de l’acte et de ses annexes forment un contrat indissociable et unique.

La première partie dite « partie normalisée » constitue le document hypothécaire et contient toutes les énonciations nécessaires tant à la publication au fichier qu’à l’assiette et au contrôle du calcul de tous salaires, impôts, droits et taxes afférents à la présente vente.

La seconde partie dite « partie développée » comporte des informations, dispositions et conventions sans incidence pour la publicité foncière de l’acte ni pour le calcul de l’assiette des salaires, des droits et taxes afférents à la présente vente.

L’acte authentique de vente reprend donc l’intégralité des données comprises dans le compromis de vente, ainsi que les informations liées aux conditions suspensives (prêt, permis de construire par exemple) et des éléments relatifs à l’urbanisme. Si le bien sujet de la vente est en copropriété, l’acte reprendra les documents de copropriété ainsi que le certificat de l’article 20. Le document atteste que le vendeur est libre ou non de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires. Dans le cas où le vendeur doit de l’argent au syndic, ce dernier peut bloquer la vente jusqu’à réception des fonds.

 

Les obligations du vendeur

Le vendeur à une obligation de délivrance du bien au moment du transfert de propriété soit le jour de la signature de l’acte.

L’obligation de délivrance implique d’autres obligations :

  • Obligations de garantie : transfert du bien convenu dans l’état où il était au moment de l’accord de volonté. La destination du bien ne doit pas avoir changé.
  • Obligation de contenance : tous les biens décrits doivent être présents.
  • Obligation de garantie contre les vices : les défauts visibles du bien ne doivent pas être masqués. Le vendeur n’est garant des vices cachés que s’il en avait connaissance ou s’il est professionnel de l’immobilier.
  • Obligation de garantie contre l’éviction : Le vendeur doit faire en sorte que l’acquéreur puisse exercer son droit de disposer du bien, il doit garantir à l’acquéreur la possibilité d’entrer dans les lieux achetés et en jouir paisiblement. Le vendeur ne peut pas rester dans les lieux.
    Il existe deux types de garantie d’éviction, de fait et de droit.
    La garantie d’éviction en fait est personnelle ou celui d’autrui. Vous devez libérer le logement. Puis la garantie d’éviction en droit oblige le vendeur à délivrer à l’acheteur un bien libre de toutes inscriptions qui pourraient permettre aux créanciers de saisir les biens.

 

Les obligations de l’acquéreur :

L’acquéreur a essentiellement une obligation: payer le prix convenu à l’acte authentique de vente. Le paiement est accompagné de garanties lorsque le vendeur a recours à un emprunt.
Dans le cadre d’une vente en viager, le prix est divisé en deux parties, la partie payée comptant et le bouquet. Ces éléments sont bien évidemment décidés au moment de l’avant-contrat.

 

Sous quelle forme peut-il être signée?

L’acte authentique de vente est depuis la nuit des temps signé en format papier. Souvent très longs, le notaire fait signer chacune des parties l’acte puis les annexes.

Depuis 2008, la dématérialisation de l’acte authentique se répand peu à peu sur le territoire. Le principe est simple. Le contrat est diffusé sur une grande télévision puis à la fin, acquéreur comme vendeur inscrivent à deux reprises leurs signatures sur une tablette tactile. Une pour l’acte puis une pour les annexes. S’ajoute à cela la signature du notaire et le tour est joué! L’acte authentique de vente électronique facilite le rendez-vous et la transmission des documents.

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