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L’acte de vente commence par un avant contrat

Après l’offre d’achat, acquéreurs et vendeurs se réunissent autour d’un avant contrat afin de poser les termes de la transaction. Ce document est un élément préparatoire à l’acte authentique réalisé par un professionnel. Les parties s’accordent sur “ la chose et sur le prix”. Acquéreur comme vendeur sait ce qu’il achète ou vend et à quel prix.

 

La promesse de vente ou Promesse unilatérale de vente

La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente est un acte de vente immobilier où le propriétaire (promettant) s’engage auprès d’un acquéreur (bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix précis. Le vendeur confère donc à son acquéreur une option délimitée dans le temps.
Pendant ce délai, il est impossible au vendeur de proposer et de vendre son bien à un autre acheteur. Quant à l’acheteur, il détient le délai choisi pour lever ou pas son option d’achat.

Afin de rendre équitable la transaction, l’acquéreur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation représentant 10% du prix de vente.
Dans le cas où le bénéficiaire décide d’acheter le bien, l’indemnité viendra en déduction du montant total du prix de vente. Cependant, s’il décide de renoncer à l’achat ou de ne pas répondre dans le délai imparti, l’indemnité sera acquise au vendeur à titre de dédommagement.

Contrairement au compromis de vente, afin de donner une validité au document, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts sous les dix jours de la signature de l’acte sous seing privé. Les droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur sont de 125€.

 

Le compromis de vente ou Promesse Synallagmatique de vente

Le compromis de vente ou Promesse Synallagmatique de vente est un acte de vente où vendeur comme acquéreur s’engagent mutuellement et contractuellement. Dans le cas où l’une des parties souhaite se désengager de la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie judiciaire. Seules les conditions suspensives annexées au compromis de vente peuvent mettre un terme au contrat (plus de détails ci-dessous).

Selon l’article 1589 du Code Civil, “Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ». En effet, le vendeur sait ce qu’il vend et à quel prix et l’acquéreur sait ce qu’il achète et à quel prix. Le compromis est un réel engagement.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente n’est pas à enregistrer aux services fiscaux. Il peut être signé chez un Notaire, une agence immobilière et entre les parties. Cependant, dans les faits, la dernière pratique n’est que très peu réalisée. En effet, il est risqué pour des particuliers de s’aventurer dans la rédaction d’un tel document sans faire appel à des professionnels. Si le compromis de vente est mal rédigée, les conséquences peuvent être dommageables pour les deux parties : annulation de la vente et parfois même recours judiciaires si l’une des parties se sent lésée.

Ce que doit contenir un compromis de vente:

  • Identification des parties
  • Désignation du bien : Le bien doit être décrit précisément. Si le bien est en copropriété, le compromis doit mentionner tous les lots (appartement, parking, cave etc).
  • Le prix de vente:
    • si les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix doit mentionner le prix global, net vendeur et les honoraires.
    • si le les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le contrat doit mentionner le prix net vendeur et le prix incluant les frais d’agence
  • Les conditions générales de vente et mentions légales : Ce paragraphe réunit les droits et devoirs de chacune des parties, les mentions des taxes et impôts sur les plus-values;
  • Le dossier de vente : Le compromis de vente comporte des documents liés au bien et à son environnement comme les diagnostics, les documents copropriété (diagnostics immeuble, règlement de copropriété, le carnet d’entretien ou encore le pré-état daté)
  • Les clauses suspensives : L’acquéreur pose des conditions à la vente afin de se protéger, comme la clause suspensive d’obtention de prêt ou de permis de construire. S’ajoute à cela le droit de préemption de la mairie, ou encore la levée d’une hypothèque grevant le bien.
  • La date de réitération par acte authentique avec la désignation du ou des notaires
  • Le délai de rétractation de 10 jours, pendant lequel l’acquéreur peut se retirer sans motif et sans frais.

 

Les clauses suspensives

Chaque vente est unique et répond à des besoins précis. Généralement, une transaction est assujettie à des conditions suspensives. Il s’agit des demandes de l’acquéreur qui conditionnent une vente. Cela peut être une condition suspensive de financement, d’obtention de permis de construire ou encore une vente en cascade où l’acquéreur doit vendre son bien pour acquérir le bien sujet de la transaction. Ainsi, quand il y a une ou plusieurs condition(s) suspensive(s), et quelles ne sont pas levées, la vente ne peut avoir lieu.

Clause suspensive pour obtention de prêt :

Hormis si l’acquéreur dispose des fonds dans sa totalité, la plupart des transactions sont conditionnées à un financement (à ce titre, contactez nos conseillers pour être mis en relation avec un courtier en crédit). L’acquéreur doit ainsi trouver un prêt auprès d’une banque. Si vous passez par agence immobilière, l’agent doit demander dès la première visite une preuve de l’accord du financement. La condition suspensive de prêt doit être mentionnée dès l’offre d’achat, puis dans le compromis de vente. Vous devez ainsi y lire clairement, l’apport de l’acquéreur (s’il y en a), le montant emprunté ainsi que le taux d’intérêt. Bien évidemment, ce taux peut évoluer pendant la transaction. Cependant, si l’acquéreur essuie un refus de prêt, la loi l’oblige à fournir 3 refus consécutifs de 3 banques différentes.
A signature du compromis de vente, l’acquéreur à 30 jours pour fournir une acceptation d’offre de prêt, puis 30 à 40 jours pour que la banque édite l’offre et mette à disposition les fonds. Afin de donner un caractère officiel, le compromis doit mentionner les dates précises, ainsi que les droits et obligations de chacune des parties.

Clause suspensive pour obtention de permis de construire :

Autre condition suspensive, l’obtention d’un permis de construire. Ce permis est obligatoire dans le cas de la vente d’un terrain à construire, de la construction d’une maison individuelle, d’une piscine, ou encore de l’agrandissement ou d’une construction de plus de 20m². Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est à disposition dans toutes les Mairies afin de comprendre ce qu’il est possible de faire et à quelles conditions.
Dans le cadre d’un permis de construire, des délais incompressibles sont à prendre en considération. Le délai d’instruction de la demande est de deux mois à compter de la réception du dossier complet pour les maisons individuelles ou de trois mois en fonction de votre emplacement dans la commune. Puis s’ajoute à cela, le recours des tiers, où toute personne intéressée peut attaquer la validité du permis dans les deux mois qui suivent la décision tacite ou expresse avec un panneau d’affichage sur le terrain.

La vente en cascade :

Dans le cas d’un changement de résidence principale, le vendeur trouve le bien de ses rêves mais n’a pas encore vendu le sien. Alors comment le financer? Il ne reste que deux solutions: le prêt-relais ou une clause suspensive liée à la vente du bien.
Dans tous les cas, il est parfois plus embêtant pour le vendeur d’accepter ce genre de transaction puisque le risque d’annulation de la vente est certain. A l’inverse, l’acquéreur prend également un risque puisque le prêt-relais peut être relativement onéreux.

 

Le délai de rétractation

Lors de la signature d’un compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation incompressible de 10 jours. Apporté par la loi Solidarité et au Renouvellement Urbain de 2000, puis modifié par la loi Macron en 2015 (n°2015-990 du 6 août 2015, JO du 7 août), l’acquéreur dispose d’une énième protection pour confirmer son achat. Le délai démarre au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

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