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L’acte de vente : ce qu’il faut savoir avant la signature chez le notaire

La dernière étape d’une vente immobilière, c’est la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Elle marque la fin de la transaction immobilière et le transfert de propriété entre acheteurs et vendeurs. C’est à ce moment là que le prix du bien immobilier est réglé par l’acquéreur, et que les frais de notaires sont payés. Par ailleurs, le notaire étant une délégation de pouvoirs publics, ce professionnel collecte l’impôt en enregistrant les ventes pour le compte de l’Etat. Il est donc un passage obligatoire pour finaliser le projet immobilier.

A quoi correspond le caractère authentique d’un acte de vente?

 Lors de la signature de l’acte de vente, le notaire authentifie et autorise la vente par sa signature et l’apposition du sceau notarial. Il notifie officiellement à l’Etat que la mutation est finalisée en bonne et due forme et transmet pour enregistrement au service de la publicité foncière.

L’acte authentique confère trois caractères principaux et fondamentaux: une date certaine, une force probante et une force exécutoire: 

  • La date certaine : Les actes authentiques font, par eux-mêmes et jusqu’à inscription de faux, pleine foi de leur date vis-à-vis des parties, et même des tiers. Le notaire par sa seule signature confère à l’acte sa date.
  • La force probante : D’après l’article 1319 du Code Civil, celui qui produit un acte authentique dont l’apparence est régulière n’a pas à en prouver la véracité. Ainsi, le notaire en donnant son caractère authentique à l’acte, donne une valeur réelle à cette action.
  • La force exécutoire : L’acte authentique a la même valeur qu’un jugement. Dans le cas où une créance n’est pas honorée, le créancier peut sans passer par les tribunaux, poursuivre l’exécution de cette créance par voie d’huissier.

Quand intervient la signature de l’acte définitif ?

La signature de l’acte de vente définitif est toujours signé devant notaire, elle ne peut pas avoir lieu en sous-seing privé contrairement à la promesse de vente ou au compromis de vente. C’est un acte solennel qui concerne tous les biens immobiliers, que ce soit des logements anciens ou neufs, un terrain à bâtir, des locaux professionnels, des programmes immobiliers neuf en VEFA etc. 

Il est d’usage que l’acquéreur choisisse le notaire. Mais le vendeur peut également demander à être représenté par son propre notaire qui intervient alors comme conseil et les deux notaires peuvent intervenir alors de concert pour la signature de l’acte de vente (les émoluments sont alors partagés en deux). 

Le délais entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif

En général, la signature de l’acte définitif intervient une fois que toutes les conditions suspensives sont levées (droit de préemption, obtention d’un prêt, permis de construire …). Selon le type de bien vendu, le délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte authentique varie de 2 mois à 6 mois voire 8 mois. Généralement, c’est à dire pour les transactions immobilières dans l’ancien, le délai est de 3 mois environ. Ce délai entre avant-contrat et acte de vente est incompressible. C’est le temps dont le notaire a besoin pour faire toutes les vérifications d’usages : vérifier que le vendeur est bien propriétaire dudit bien, que le dossier de diagnostic technique est bien complet, que le propriétaire est en règle vis-à-vis de a copropriété etc… C’est également le temps généralement nécessaire à l’acheteur pour obtenir son offre de crédit immobilier définitive, la retourner par courrier après l’avoir lu et signé, et ensuite que les fonds du prêt soient décaissés sur le compte de l’étude notariale après que le délais de rétractation ait été purgé.     

Comment se passe la signature d’un acte de vente ?

Généralement, la signature de l’acte de vente a lieu chez le notaire des acquéreurs. Si l’étude notariale de ce dernier se situe à proximité de la ville où se situe le bien immobilier. Sinon, le rendez-vous se déroulera chez le notaire des vendeurs. 

le notaire chargé de la vente procède à la lecture de tous les documents contractuels (le projet d’acte de vente définitif, les documents techniques, les documents de prêt immobilier…). Une fois la lecture terminée et en l’absence de contestations de l’une ou de l’autre partie (vendeur et acheteur), le notaire les invite à signer l’acte de vente.

Que doit contenir un acte authentique de vente?

L’acte comprend deux parties pour répondre aux exigences de la publicité foncière. Néanmoins l’ensemble de l’acte et de ses annexes forment un contrat indissociable et unique.

La première partie dite « partie normalisée » constitue le document hypothécaire et contient toutes les énonciations nécessaires tant à la publication au fichier qu’à l’assiette et au contrôle du calcul de tous salaires, impôts, droits et taxes afférents à la vente.

La seconde partie dite « partie développée » comporte des informations, dispositions et conventions sans incidence pour la publicité foncière de l’acte ni pour le calcul de l’assiette des salaires, des droits et taxes afférents à la présente vente.

L’acte authentique de vente reprend donc l’intégralité des données comprises dans le compromis de vente, ainsi que les informations liées aux conditions suspensives (prêt, permis de construire par exemple) et des éléments relatifs à l’urbanisme. Si le bien sujet de la vente est en copropriété, l’acte reprendra les documents de copropriété ainsi que le certificat de l’article 20. Le document atteste que le vendeur est libre ou non de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires. Dans le cas où le vendeur doit de l’argent au syndic, ce dernier peut bloquer la vente jusqu’à réception des fonds. 

Voici la liste des principaux éléments que l’on retrouve dans un acte de vente : 

  • Les coordonnées de deux parties
  • La description du bien
  • Les diagnostics immobiliers
  • Le prix de vente
  • Le montant des frais de notaire
  • Le montant des honoraires de l’agence immobilière

Les obligations du vendeur

Le vendeur à une obligation de délivrance du bien au moment du transfert de propriété soit le jour de la signature de l’acte.

L’obligation de délivrance implique d’autres obligations :

  • les obligations de garantie : le transfert du bien convenu dans l’état où il était au moment de l’accord de volonté. La destination du bien ne doit pas avoir changé.
  • l’obligation de contenance : tous les biens décrits doivent être présents.
  • l’obligation de garantie contre les vices : les défauts visibles du bien ne doivent pas être masqués. Le vendeur n’est garant des vices cachés que s’il en avait connaissance ou s’il est professionnel de l’immobilier.
  • l’obligation de garantie contre l’éviction : Le vendeur doit faire en sorte que l’acquéreur puisse exercer son droit de disposer du bien, il doit garantir à l’acquéreur la possibilité d’entrer dans les lieux achetés et en jouir paisiblement. Le vendeur ne peut pas rester dans les lieux.

Les obligations de l’acquéreur :

L’acquéreur a essentiellement une obligation : payer le prix convenu à l’acte authentique de vente. Le paiement est accompagné de garanties lorsque le vendeur a recours à un emprunt. Dans le cadre d’une vente en viager, le prix est divisé en deux parties, la partie payée comptant et le bouquet. Ces éléments sont bien évidemment décidés au moment de l’avant-contrat.

Sous quelle forme peut-il être signée?

L’acte authentique de vente est depuis la nuit des temps signé en format papier. Souvent très longs, le notaire fait signer chacune des parties l’acte puis les annexes.

Depuis 2008, la dématérialisation de l’acte authentique se répand peu à peu sur le territoire. Le principe est simple. Le contrat est diffusé sur une grande télévision puis à la fin, acquéreur comme vendeur inscrivent à deux reprises leurs signatures sur une tablette tactile. Une pour l’acte puis une pour les annexes. S’ajoute à cela la signature du notaire et le tour est joué ! L’acte authentique de vente électronique facilite le rendez-vous et la transmission des documents. Mais les parties doivent être présentent ou représentées le jour de la signature. Sauf cas exceptionnel (cas de confinement pendant une crise sanitaire par exemple), les parties ne peuvent pas signer un acte définitif de vente à distance.

Le délai de rétractation

Le délais de rétractation de dix jours s’applique à la signature du compromis de vente. Il ne concerne pas la signature de l’acte authentique de vente. Il n’y a donc pas de retour en arrière possible. 

A quel moment le vendeur reçoit il l’argent de la vente immobilière ?

L’acheteur doit procéder au règlement du prix de vente total le jour de la signature de l’acte authentique de vente puisque c’est le jour où il devient plein propriétaire du logement. Les fonds sont alors virés directement sur le compte de l’étude notariale. Si une partie du projet est financé avec un prêt immobilier, la banque doit débloquer les sommes avant la vente, de façon à ce qu’elles soient créditées sur le compte du notaire pour le jour de la signature. Toutes les opérations s’effectuent exclusivement par virement, car il est désormais interdit au notaire d’accepter des chèques, même certifiés par la banque, pour la vente de biens immobiliers. Ce n’est qu’une fois le prix de vente et des frais de notaires sur son compte que le notaire vous donne le feu vert pour la signature de l’acte de vente.

Avec le déploiement des téléactes, les délais de transmission des informations concernant la vente au service de la publicité foncière sont très réduits. Aussi, il arrive très fréquemment aujourd’hui que le fruit de la vente immobilière soit versé sur le compte bancaire du vendeur sous 48 h.

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