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Le compromis de vente : tout ce qu’il faut savoir avant de signer

C’est une autre des étapes importantes lors d’une vente immobilière. Une fois qu’acheteur et vendeur sont d’accord sur le prix, c’est la moment de formaliser leur accord par écrit sous la forme d’un compromis de vente. C’est un engagement mutuel qui verrouille la vente du bien immobilier. La signature d’un compromis de vente peut se faire soit devant notaire, soit en agence immobilière.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Après l’offre d’achat, acquéreurs et vendeurs se réunissent autour d’un avant contrat afin de poser les termes de la transaction. Ce document est un élément préparatoire à l’acte authentique réalisé par un professionnel. Les parties s’accordent sur “ la chose et sur le prix”. Acquéreur comme vendeur sait ce qu’il achète ou vend et à quel prix. 

Le compromis de vente prévoit généralement un dépôt de garantie, qui permet de s’assurer du sérieux de l’acheteur. Ce dernier doit déposer une somme fixée librement d’un commun accord entre les parties. Elle sera imputée au montant du bien lors de l’acte authentique de vente.

Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ? 

La promesse de vente 

La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente est un acte de vente immobilier où le propriétaire (promettant) s’engage auprès d’un acquéreur (bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix précis. Le vendeur confère donc à son acquéreur une option délimitée dans le temps.

Pendant ce délai, il est impossible au vendeur de proposer et de vendre son bien à un autre acheteur. Quant à l’acheteur, il détient le délai choisi pour lever ou pas son option d’achat.

Afin de rendre équitable la transaction, l’acquéreur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation représentant 10% du prix de vente.

Dans le cas où le bénéficiaire décide d’acheter le bien, l’indemnité viendra en déduction du montant total du prix de vente. Cependant, s’il décide de renoncer à l’achat ou de ne pas répondre dans le délai imparti, l’indemnité sera acquise au vendeur à titre de dédommagement.

Contrairement au compromis de vente, afin de donner une validité au document, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts sous les dix jours de la signature de l’acte sous seing privé. Les droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur sont de 125€.

Le compromis de vente ou Promesse Synallagmatique de vente

Le compromis de vente ou Promesse Synallagmatique de vente est un acte de vente où le vendeur comme l’acquéreur s’engagent mutuellement et contractuellement. Dans le cas où l’une des parties souhaite se désengager de la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie judiciaire. Seules les conditions suspensives annexées au compromis de vente peuvent mettre un terme au contrat.

Selon l’article 1589 du Code Civil, “Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ». En effet, le vendeur sait ce qu’il vend et à quel prix et l’acquéreur sait ce qu’il achète et à quel prix. Le compromis est un réel engagement.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente n’est pas à enregistrer aux services fiscaux. 

Faut-il obligatoirement passer par son notaire pour signer un compromis de vente ? 

S’agissant d’un document juridique complexe, on s’oriente généralement vers son notaire pour la rédaction du compromis de vente. Pour autant, un compromis de vente peut être signé aussi « sous seing privé » (entre deux particuliers ou devant un agent immobilier). Il n’y a pas d’obligation d’impliquer son notaire. 

En revanche, très peu de compromis sont signés sans l’intervention d’un professionnel de l’immobilier (Agent immobilier) ou d’un notaire. Une assistance juridique est nécessaire au vue de la complexité du document et des enjeux pour les parties. En effet, il est risqué pour des particuliers de s’aventurer dans la rédaction d’un tel document sans faire appel à des professionnels. Si le compromis de vente est mal rédigé, les conséquences peuvent être dommageables pour l’acheteur et le vendeur : annulation de la vente et parfois même recours judiciaires si l’une des parties se sent lésée. Aussi, lors d’une vente de particulier à particulier par exemple, les parties font généralement appel à leur notaire qui se charge alors de la rédaction du compromis de vente. 

Ce que doit contenir un compromis de vente:

Le compromis de vente est un prélude à l’acte de vente définitif. C’est un document assez complexe qui doit obligatoirement faire apparaître les éléments suivants :

  • Identification des parties
  • Désignation du bien : Le bien doit être décrit précisément. Si le bien est en copropriété, le compromis doit mentionner tous les lots (appartement, parking, cave etc).
  • Le prix de vente:
    • si les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix doit mentionner le prix global, net vendeur et les honoraires.
    • si le les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le contrat doit mentionner le prix net vendeur et le prix incluant les frais d’agence
  • Les conditions générales de vente et mentions légales : Ce paragraphe réunit les droits et devoirs de chacune des parties, les mentions des taxes et impôts sur les plus-values;
  • Le dossier de vente : Le compromis de vente comporte des documents liés au bien et à son environnement comme les diagnostics, les documents copropriété (diagnostics immeuble, règlement de copropriété, le carnet d’entretien ou encore le pré-état daté)
  • Les clauses suspensives : L’acquéreur pose des conditions à la vente afin de se protéger, comme la clause suspensive d’obtention de prêt ou de permis de construire. S’ajoute à cela le droit de préemption de la mairie, ou encore la levée d’une hypothèque grevant le bien.
  • La date de réitération par acte authentique avec la désignation du ou des notaires
  • Le délai de rétractation de 10 jours, pendant lequel l’acquéreur peut se retirer sans motif et sans frais.

Les documents à annexer au compromis de vente

Pour que la signature du compromis de vente soit conforme aux exigences réglementaires, il faut annexer au contrat un certain nombre de documents. Le vendeur doit notamment présenter les diagnostics immobiliers obligatoires, un titre de propriété et le dernier acte de vente. Selon la typologie du bien vendu,il doit aussi fournir les références cadastrales, la situation précise du terrain et des documents relatifs à la copropriété. Tous ces éléments répondent à une nécessité d’informer les acquéreurs de façon exhaustive, et de protéger les vendeurs des recours éventuels, notamment ceux pour vice caché.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Le vendeur doit faire établir plusieurs diagnostics immobiliers obligatoire afin de les présenter à l’acheteur lors de la signature du compromis de vente.. Il est recommandé de les faire réaliser dès la mise en vente du bien. Les principaux diagnostics sont le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), les diagnostics gaz, électricité, termite … On en dénombre une dizaine, mais ils ne s’appliquent pas tous en même temps. Tout dépend de la date de construction du logement, de l’ancienneté des installations, de la nature du bien ou de sa situation géographique. Certains doivent être obligatoirement réalisés par des professionnels certifiés, d’autres non.

Les documents relatif à la copropriété

Si le bien que vous vendez est en copropriété, la loi vous oblige à informer l’acquéreur sur l’état du bâtiment et de la copropriété, sa situation financière, les travaux en cours, etc… Pour obtenir ces documents, vous devez vous rapprocher de votre syndic qui peut vous facturer cette prestation.
Voici la liste des documents :
– Règlement de copropriété
– Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
– Etat descriptif de l’indivision
– Le carnet d’entretien de l’immeuble
– Le montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers – exercices comptables
– Diagnostic technique global de l’immeuble
– Sommes à verser en tant que futur propriétaire

Le dépôt de garantie

Utiliser comme preuve de bonne fois entre acheteur et vendeur, le dépôt de garantie, qui correspond à l’argent bloqué chez le notaire en attendant la signature de l’acte authentique, reste facultatif.

Son montant est fixé librement entre les parties, et correspond généralement à un pourcentage du prix de vente, entre  5 % et 10 % du prix de vente. Il est transféré par l’acheteur sur le compte séquestre de l’agence immobilière ou du notaire directement.  

Les clauses ou conditions suspensives

Dans un compromis de vente, on retrouve plusieurs clauses auxquelles il faudra apporter une attention toute particulière. Parmis elles, figurent les clauses ou conditions suspensives. Il s’agit des demandes de l’acquéreur qui conditionnent la vente. Cela peut être une condition suspensive d’obtention de crédit, d’obtention de permis de construire ou encore une vente en cascade où l’acquéreur doit vendre son bien pour acquérir le bien sujet de la transaction. Ainsi, quand il y a une ou plusieurs condition(s) suspensive(s), et qu’elles ne sont pas levées, la vente ne peut avoir lieu.

Clause suspensive pour obtention de prêt :

Sauf cas exceptionnels il est tout de même peu fréquent que l’acheteur n’ait pas recours à un prêt bancaire dans son plan de financement. Aussi, afin de protéger les acquéreurs d’un éventuel refus de prêt qui viendrait compromettre leurs capacités financières, le compromis de vente prévoit une clause suspensive d’obtention de crédit.

Pour faire jouer la clause, l’acheteur doit prouver le refus de trois banques aux conditions mentionnées dans le contrat. Un délai de 60 jours est généralement assorti à cette clause.

La clause suspensive pour obtention de permis de construire :

L’acquéreur peut être intéressé par un bien immobilier ou un terrain dans l’optique de réaliser des travaux de construction (construction d’une maison sur un terrain ou agrandissement d’une maison existante) ou d’aménagement (projet piscine enterrée par exemple) nécessitant l’obtention d’un permis de construire ou de toute autre autorisation administrative. Il peut alors exiger cette clause suspensive. En cas de refus, il peut donc se désengager du compromis de vente. Cette clause est assortie d’un délai suffisant pour que l’acquéreur fasse sa demande et pour que l’administration lui réponde.

La vente en cascade :

Les acheteurs peuvent parfois être entrain de vendeur leur propre appartement ou maison, en même temps qu’ils sont sur le point de finaliser l’acquisition de votre bien immobilier. Afin d’éviter de recourir à un prêt relais, il peut inscrire la vente de son bien en tant que clause suspensive, dans un délai maximal de 6 mois. Le compromis de vente doit alors mentionner le prix plancher à partir duquel la vente doit être réalisée.

Le délais entre compromis et acte de vente définitif

Le délais entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif chez le notaire va dépendre d’un certain nombre de paramètres. Il est en général de 3 à 4 mois, le temps pour le notaire de faire toutes les vérifications d’usages. Le temps également pour toutes les parties de lever les conditions suspensives de vente, notamment, le cas échéant, pour l’acquéreur de disposer d’une offre de prêt à présenter au notaire.

Peut-on remettre les clés du logement avant la vente définitive?

En principe, la remise des clés à lieu le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Néanmoins, pour des question de confort, certains acheteurs souhaitent parfois déposer une partie de leurs meubles avant je jour J, ou même commencer à faire des travaux d’aménagement pour gagner du temps. C’est tout à fait possible. Rien ne l’interdit dans la loi. En effet, il est juridiquement possible de remettre les clés à l’acheteur après la signature du compromis de vente. Cependant, cela n’est pas sans risque pour le vendeur. En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, etc.), c’est sa responsabilité qui sera engagée et non celle de l’acheteur. Par ailleurs, si l’acheteur réalise des travaux non conformes ou non terminés avant l’acte de vente, le vendeur sera considéré comme responsable puisque la loi impose au vendeur de livrer un bien conforme à son état d’origine, tel qu’il est décrit dans le compromis de vente. Enfin, si l’acheteur s’installe dans le logement mais que la vente n’aboutit finalement pas, le vendeur peut se retrouver face à un occupant difficile à déloger.

Les conditions de rétractation

Il existe plusieurs voies de sorties légales possibles qui permettent la rétractation et l’annulation du compromis de vente sans que la vente se réalise et sans que les indemnités prévues pour le vendeur ne lui soient versées : 

  • L’annulation du compromis de vente pour clause suspensive 
  • L’annulation du compromis de vente pour sinistre
  • L’annulation pour carence
  • L’annulation pendant le délais de rétractation de 10 jours

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