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Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente

Les diagnostics font partie des étapes incontournables d’une vente immobilière. Periance détaille pour vous le fonctionnement des diagnostics immobiliers, leur utilité et leur caractère obligatoire ou non.

Pourquoi faire les diagnostics ?

Les diagnostics immobiliers doivent être fournis par le propriétaire en cas de vente. Ils ont deux utilités principales. Tout d’abord, ils permettent avant tout d’informer l’acheteur potentiel de l’état du bien. Ensuite, ils le protègent le vendeur de tout recours ultérieur pour vice caché.

Obligatoire depuis 1997, les diagnostics immobiliers occupent une place importante lors d’une transaction immobilière dans l’ancien. Ils sont exigés par le notaire au moment de réaliser la vente le jour de la signature de l’acte authentique. Ils sont alors réunis dans le DDT (dossier de diagnostics techniques). Leur rôle est strictement informatif et n’entraîne pas d’obligations de travaux pour le vendeur. En effet, quel que soit le résultat de ces diagnostics, il ne sont pas de nature à invalider une vente. Mais l’opération ne peut pas se finaliser sans eux.

On dénombre aujourd’hui 9 diagnostics immobiliers différents, mais ils ne sont pas tous obligatoires. Tout dépend de la configuration du logement, de son ancienneté et parfois même de son emplacement. 

Quand doit on faire les diagnostics?

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour la signature du compromis de vente. En effet, le DDT (Dossier de Diagnostics Technique) doit être obligatoirement annexé à la promesse de vente. Idéalement, il est même préférable de les réaliser avant la commercialisation de votre appartement ou de votre maison afin de rassurer les acheteurs potentiels et d’accélérer leur processus de décision. On s’évite ainsi les “sous réserve de…”.

Le DPE (Diagnostic de Performance énergétique) est un cas particulier : il est réalisé avant la mise en vente. En effet, en agence ou sur internet, votre petite annonce doit mentionner l’échelle énergétique du logement, de A à G. Le décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 précise cette obligation ainsi que sa mise en forme.

Quels sont les diagnostics à réaliser ?

Diagnostic Amiante

Le diagnostic amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans le logement. Ce diagnostic concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 et il est obligatoire.

Diagnostic Termites 

Le diagnostic termites doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Il permet d’évaluer la présence ou non de termites dans le logement (ou autres insectes dits xylophages). Ces insectes pouvant générer des dégâts en dégradant le bois et dérivés utilisés dans la construction, notamment au niveau de la charpente. Ils peuvent même occasionner son effondrement.

Diagnostic Plomb

Le Diagnostic Plomb, également appelé CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), est obligatoire dans le cadre d’une mise en vente dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949. Le CREP consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement pour identifier ceux contenant du plomb et décrire leur état de conservation. Il sert également à repérer les situations de risque de saturnisme infantile ou de dégradation du logement. Il doit être réalisé par un professionnel certifié. 

Diagnostic Loi Carrez

Tous les lots de copropriété à usage d’habitation ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d’une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2) doit faire l’objet d’un diagnostic de superficie en Loi Carrez. 

Ce diagnostic ne doit pas être obligatoirement réalisé par un professionnel certifié, mais c’est vivement conseillé. Un propriétaire peut tout à fait réaliser son métrage et le mentionner sur les documents officiels de vente. Mais, l’expertise d’un géomètre-diagnostiqueur est irremplaçable pour obtenir un métrage fidèle à la réalité. Surtout, le professionnel engage sa responsabilité civile, ce qui vous couvre le vendeur en cas de litige.

Diagnostic de performances énergétiques (DPE) 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié qui va donner 2 résultats (appelés étiquette) de mesure de la performance énergétique :

  • une étiquette énergie
  • une étiquette climat

Ces deux étiquettes sont établies sur une échelle allant de A à G

Diagnostic Gaz 

Le diagnostic gaz pose un diagnostic sur l’état de l’installation intérieure de gaz. Ce qui donne un aperçu de la sécurité des installations du logement. Il est obligatoire pour toutes les installations qui ont plus de 15 ans et doit être réalisé par un professionnel certifié. 

Diagnostic Electricité

L’état de l’installation intérieure d’électricité est un diagnostic qui évalue les risques pouvant mettre en danger la sécurité des personnes et leurs biens. Comme pour le diagnostic gaz, Il est obligatoire pour toutes les installations qui ont plus de 15 ans et doit être réalisé par un professionnel certifié.

Diagnostic Assainissement

Les logements ne sont pas toujours raccordés au au réseau public de collecte des eaux usées. Ils sont alors équipés d’une installation d’assainissement non collectif autonome.  Le vendeur doit contacter le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de sa commune afin de convenir d’un rendez-vous pour faire contrôler son installation. Les coordonnées du SPANC sont disponibles en mairie.. Le contrôle donne lieu à un diagnostic d’assainissement que le vendeur doit insérer au sein du dossier de diagnostic technique (DDT).

Diagnostic ERP : Etat des Risques et Pollutions (Ex ESRIS, Ex ERNMT)

Les résultats du Diagnostic ERP permettent au futur acheteur d’être informé par le vendeur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…). L’état des risques et pollutions doit être rempli directement par le vendeur par le biais d’un formulaire en fonction des informations contenues dans l’arrêté préfectoral. La liste des communes concernées par ce diagnostic est fixée par un arrêté du préfet du département.

Tableau de synthèse des diagnostics immobiliers

DiagnosticsVenteLocationParties communesBiens et immeubles concernésDurée de validitéDocumentsLoi et sanctions
AmianteOUINONOUITous les types de constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997Illimité si absence d’amianteRapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amianteImpossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés
PlombOUIOUIOUITous les types de constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949Si présence détectée, 1 an en cas de vente, 6 ans en cas de locationCREP : constat de risques d’exposition au plombImpossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés ; manquement aux obligations de sécurité et de prudence susceptibles d’engager la responsabilité pénale du bailleur
TermitesOUINONNONTous types de construction, bâties ou non bâties6 moisRapport de l’état du bâtiment relatif à la présence de termitesImpossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés
GazOUINONNONTous les types d’installation de gaz de plus de 15 ans3 ansRapport de l’état d’installation intérieure de gazImpossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés
ElectricitéOUINONNONTous les types d’installation d’électricité de plus de 15 ans3 ansRapport de l’état d’installation intérieure d’électricitéImpossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés
DPE*OUIOUINONTout bâtiment ou partie de bâtiment sauf : construction provisoire de 2 ans ou moins; bâtiment à usage principal, industriel, artisanal ou agricole10 ansDiagnostic de Performance ÉnergétiqueNS
ERP**OUIOUINONTout type de constructions6 moisEtat des Risques et PollutionL’acquéreur ou locataire peut demander la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix
Loi CarrezOUIOUINONLots de copropriétéIllimité si non modifiéCertificat de mesurage loi carrezNS

Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic immobilier?

La durée de validité des diagnostics immobiliers varient de 3 ans à illimité. Quel que soit le diagnostics, la validité des certificats couvrira dans tous les cas toute la période de la transaction : 

  • Diagnostic Amiante : illimité
  • Diagnostic Plomb : illimité si négatif. 1 an si positif
  • Diagnostic Loi Carrez : illimité tant que surface n’est pas altérée
  • Diagnostic de performances énergétiques (DPE) : 10 ans
  • Diagnostic Gaz : 3 ans
  • Diagnostic Electricité : 3 ans
  • Diagnostic Assainissement : 3 ans
  • Diagnostic ERP : 6 mois
  • Diagnostic Termites : 6 mois

Qui doit réaliser les diagnostics?

Tous les diagnostics ne sont pas obligatoirement faits par un diagnostiqueur professionnel et certifié. Le métrage « loi Carrez » peut-être réalisé par le propriétaire, tout comme le diagnostic ERP. Cependant, si le propriétaire vendeur décide de les réaliser sans l’aide d’un professionnel qui lui engage sa responsabilité, alors, en cas de litige, il engage sa propre responsabilité et devra répondre de cette erreur.
Les autres diagnostics sont obligatoirement réalisés par un diagnostiqueur certifié. Des diagnostics comme l’électricité ou le gaz se voient imposés chaque année de nouvelles normes qui peuvent être françaises ou européennes. Concernant les diagnostics les plus “dangereux” pour la santé, comme l’amiante et le plomb, ces derniers doivent remplir un cahier des charges strict afin d’éviter de mettre en danger le professionnel et les clients. Si l’état du matériel nécessite une intervention immédiate, seuls des professionnels agréés peuvent intervenir afin de retirer et/ ou traiter le bâtiment.

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