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Loi Carrez : Explications

Le calcul de la loi Carrez fait partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires que doit réaliser le propriétaire vendeur d’un logement en copropriété (maison ou appartement). Son calcul peut être réalisé par le vendeur lui même, un professionnel de l’immobilier ou un diagnostiqueur certifié. Il n’y a aucune obligation particulière en la matière. Néanmoins, le diagnostiqueur engage sa responsabilité civile, ce qui vous couvre le vendeur en cas de litige notamment en cas d’erreur par exemple.

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

En vigueur depuis 1996, la loi Carrez, rédigée par le député Gilles Carrez, définit le calcul de la superficie privative nécessaire à la vente d’un lot, ou d’une fraction de lot, situé dans un immeuble en copropriété. Elle doit impérativement figurer à l’acte de vente.

La loi Carrez pour les maisons individuelles

La loi Carrez n’est pas obligatoire dans le cas d’une transaction immobilière portant sur une maison individuelle. Sauf si la maison appartient à une copropriété. Par exemple, c’est généralement le cas quand une maison fait partie d’un lotissement comprenant des parties communes (jardins, accès, parkings, piscine….). Elle constitue alors un lot appartenant à une copropriété et l’obligation de mesurage Loi Carrez s’applique lors de la vente.

Comment se calcule la loi Carrez ? 

Il existe plusieurs types de métrage pour un logement. Les principaux sont la superficie habitable et la superficie privative au sens de la loi carrez.

Le calcul de la surface habitable prend en compte l’intégralité des pièces et recoins du logement. Essentiellement utilisée pour les maisons pour lesquelles la loi carrez n’est pas obligatoire, elle permet également de donner une idée plus précise sur le potentiel complet du logement et sur sa superficie réelle.

A l’inverse, la surface privative dite surface loi carrez (loi du 18 décembre 1996) s’applique pour un logement en copropriété ou pour les locaux commerciaux. La surface Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle prend seulement en compte les lots de plus de 8m², dont la hauteur sous plafond est de plus de 1m80. Toutes les pièces ou les éléments du logement mansardés ne mesurant pas 1m80 au minimum ne sont pas pris en compte.

C’est pourquoi, il est parfois plus intéressant de connaître la superficie habitable afin de révéler le vrai potentiel du logement.

A noter que le métrage loi carrez ne prend pas en compte les éléments suivants :

  • boxes et annexes
  • places de parking et garages
  • Balcons et terrasses
  • jardins

En revanche, les placards, les combles et greniers aménagés ou non doivent être pris en compte. 

Les vérandas font-elles partie de la surface carrez ? 

Les vérandas et loggias fermées doivent être comprises dans le calcul de la surface Carrez, même si leur surface est inférieure à 8 m2. A condition qu’il s’agisse de surface privative et non de partie commune à usage privatif.

Loi Carrez, loi Boutin : quelles différences ? 

Il ne faut pas confondre loi Carrez d’un logement et surface habitable (loi Boutin). En effet,  la loi Carrez s’applique à la vente de logements se trouvant dans une copropriété alors que la loi Boutin est faite pour la location de tout logement, en copropriété ou non. 

Par ailleurs, alors qu’on prend en compte les combles aménagés dans le mesurage Boutin, le mesurage Carrez prend lui en compte le grenier, les réserves, les remises et autres surfaces aménageables. Dans les deux cas, les terrasses, les balcons, les surfaces inférieures à 8 m² ainsi que les sous-sols non aménageables ne sont pas pris en comptes. Au final, ce sont deux dispositifs visant à mesurer la surface habitable, applicables dans deux situations différentes.

Loi Carrez : Obligations et risques

La mention de superficie carrez doit nécessairement apparaître dans l’avant-contrat. Le diagnostic est à annexer au Dossier de Diagnostic Technique (DDT), obligatoire à toute signature d’avant-contrat par les acquéreurs (compromis de vente ou promesse de vente).

Qui doit réaliser le diagnostic loi carrez ?

La loi Carrez doit être réalisée par un diagnostiqueur immobilier certifié et surtout couvert par une assurance. Le mandataire offre une transparence totale sur le métrage global. Notons que la superficie loi carrez peut être calculée par le propriétaire lui même. Mais, pour des questions d’assurance professionnelle et de responsabilité civile, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel.

Quelle est sa durée de validité?

Une fois édité, “l’attestation de superficie privative loi carrez” a une durée de validité illimitée. Néanmoins, si jamais l’acheteur venait à réaliser des travaux dans le logement après l’achat, il sera intéressant pour lui de refaire ce diagnostic car le métrage peut avoir évolué.

A savoir également que la responsabilité du diagnostiqueur ne se transmet pas au futur acquéreur. Il est donc tout de même préconisé de le renouveler à chaque nouvelle vente.

A quel moment doit on réaliser le diagnostic?

La loi carrez est à réaliser au plus tard pour la signature de l’avant-contrat. Cependant, nous conseillons à nos clients de le faire au moment de la commercialisation de leur appartement ou maison en copropriété afin que les acheteurs potentiels aient l’information le plus tôt possible dans leur processus de décision. C’est un facteur accélérateur du processus de vente qu’il ne faut pas négliger.

Que faire en cas de litige ?

La superficie loi Carrez doit être obligatoirement mentionnée et annexée au compromis de vente et à l’acte authentique de vente. Si elle n’est pas inscrite, l’acquéreur peut demander à ce que la vente soit annulée.

De plus, après la vente, si vous constatez après contrôle du métrage loi carrez un écart de plus de 5% par rapport à celui annoncé dans le compromis de vente ou l’acte définitif, l’acquéreur est en droit de réclamer soit la nullité de la vente, soit une diminution du prix de vente proportionnellement à l’erreur constatée. Généralement, l’acquéreur se retourne auprès du vendeur qui lui-même se retourne envers contre le diagnostiqueur certifié pour qu’il fasse jouer sa responsabilité professionnelle.

Les autres diagnostics obligatoires pour une vente immobilière à Bordeaux 

  • Diagnostic Amiante
  • Diagnostic Plomb
  • Diagnostic de performances énergétiques (DPE)
  • Diagnostic Gaz
  • Diagnostic Electricité
  • Diagnostic Assainissement
  • Diagnostic ERP (Etat des risques et pollutions)
  • Diagnostic Termites

Texte de loi :

loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez

L’astuce Periance :

Afin de calculer l’assiette d’imposition du logement, notamment la taxe foncière, seule la superficie loi carrez est à prendre en compte. Ainsi, investir dans des studios mansardés ou des appartements dont le grenier a été aménagé peut-être plus avantageux de ce point de vue là. Cela peut donner de la valeur à votre bien en offrant une prestation qui se différencie des logements “classiques”

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