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Qui paie réellement les frais d’agence ?

Dans cadre d’un projet de vente immobilière ou d’achat immobilier sur la métropole de bordeaux, se pose la question de passer par une agence immobilière ou de tenter le particulier à particulier. Si vous décidez de faire appel à un professionnel de l’immobilier, alors vous allez vous mettre à comparer les frais d’agence à Bordeaux (aussi appelés les honoraires d’agence ou la commission d’agence). Et, que l’on soit vendeur ou acheteur, on s’interroge souvent sur qui paie les frais d’agence. Vous allez voir que la réponse n’est pas aussi évidente que cela. Certaines agences pratiquent des honoraires à la charge acquéreur, d’autres plutôt à la charge du vendeur. Comment s’y retrouver ? On vous explique tout dans cet article.

Quelques notions de base sur le prix de vente

Le prix de vente est composé du prix net vendeur (montant encaissé par le propriétaire du logement) et du montant des honoraires d’agence, qui correspondent à la rémunération des agences immobilières pour le service qu’elle vous apporte. On parle également de prix FAI ou HAI (Frais d’agence inclus ou Honoraires d’agence inclus). C’est le prix annoncé sur toutes les annonces immobilières, quel que soit le canal de diffusion (réseaux sociaux, sites d’annonces, etc.). On en conclut logiquement que dans le cadre d’une vente immobilière entre particuliers, le prix net vendeur est égal au prix de vente puisque les honoraires de l’agent immobilier sont inexistant. 

Bon à savoir : Vous pouvez facilement comparer les commissions des agences. En effet, les agences immobilières doivent obligatoirement afficher leurs barèmes sur leur site internet. 

Le prix d’achat payé in fine par l’acquéreur inclut lui en plus les frais de notaires. On parle également de prix de vente frais d’agence et frais de notaire compris = Prix net vendeur + frais d’agences + « frais de notaires ».

Nous vous rappelons que, si vous êtes vendeur, selon l’article 72 et 73 de la loi Hoguet, les professionnels de l’immobilier à qui vous confiez la vente de votre appartement ou maison doit avoir signé avec vous un mandat de vente. En effet, ce dernier détermine les conditions du contrat ainsi que l’affectation des honoraires d’agence. Le mandat exclusif ou non exclusif, doit donc obligatoirement faire apparaître le montant des honoraires que percevra l’agence une fois la transaction immobilière finalisée. Il sera alors précisé clairement qui, du vendeur ou de l’acheteur devra s’acquitter de ces frais d’agence, au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.  

Mais alors qu’est-ce que cela change vraiment pour les deux parties ?

Les honoraires à la charge du vendeur

Selon l’article 1101 du Code civil « Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose ». Il est donc juridiquement inconcevable de donner des droits et devoirs à  une partie qui n’a pas signé ce contrat. Un contrat est un accord de volonté.

Il est  donc impossible contractuellement d’obliger une personne physique ou morale à supporter une charge dont elle n’a pas accordée son consentement. Il s’agirait d’un dol qui est “une tromperie volontaire” de l’une des parties. La partie ne respectant pas ses engagements rend caduc le contrat. Outre le fait qu’un malaise juridique s’installe, il est également logique que le vendeur prenne en charge les honoraires d’agence puisque c’est lui qui a mandaté l’agent immobilier. C’est comme si vous allez acheter une voiture, et que vous indiquez que c’est votre voisin ou ami proche qui s’acquittera du paiement.

Dans le cas où le mandat signé est à la charge vendeur, l’agent immobilier indiquera sur le mandat de vente le prix de vente global. Les honoraires d’agence sont alors inclus dans ce montant. Le prix indiqué sur les annonces doit comprendre les frais d’agence.

Prenons l’exemple d’une maison à vendre à 350 000 euros par l’intermédiaire de notre agence (prix FAI affiché en agence) dont 3490 euros d’honoraires d’agence pour Periance Transaction à la charge du vendeur :

  • L’acheteur paiera 350 000 euros au vendeur pour le prix d’une maison
  • Le vendeur paiera les 3490 euros de frais d’agence versées à Periance Transaction lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. 

Le vendeur touchera donc au total 346 510 euros (prix net vendeur) et l’acheteur aura déboursé 350 000 euros (hors frais de notaires).

Les honoraires à la charges du vendeur ont un inconvénient. Il est impossible de séparer le prix net vendeur du montant des honoraires d’agence. Les frais de notaires seront calculés par application d’un pourcentage (entre 7,5% et 9% selon les département) sur le prix de vente frais d’agences inclus. Ce montant comprend à la fois ses émoluments et les droits et taxes qu’il reverse au trésor public. Il n’est pas possible jouer la concurrence ou de négocier les frais de notaire, ils sont encadrés par la loi. L’acquéreur paye donc un peu plus de “frais de notaire” que s’ils étaient calculés sur le prix net vendeur. Mais la différence n’est pas très élevée.

Il existe un point négatif pour les vendeurs également. Ceux qui vendent un bien immobilier locatif ou une résidence secondaire. En effet, pour le calcul de la plus-value imposable (pour les biens immobiliers détenus depuis moins de 22 ans pour le calcul de l’impôt sur le revenu et moins de 30 ans pour les prélèvements sociaux), comme les honoraires ne sont pas dissociés du prix de vente, le montant de la plus-value imposable est augmenté du montant des honoraires de l’agence.

La loi ALUR de 2014 modifie les règles sur les honoraires

Selon article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, réajusté par la loi ALUR en 2014, il est interdit de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Afin de pallier à cette contrainte, il faut simplement signer un mandat à la charge acquéreur dès le début, et éviter de signer un mandat à charge vendeur pour le basculer ensuite sur un mandat de recherche à la charge acquéreur.

Les honoraires à la charge de l’acquéreur 

Dans le milieu de la transaction immobilière, le passage des honoraires à la charge de l’acquéreur est devenu habitude. Même si la jurisprudence est venue au secours de cette pratique, elle a été pendant des années à la limite de la légalité.

Dans les faits, l’agent immobilier faisait signer un mandat de vente à la charge du vendeur. Puis lorsque les acquéreurs étaient identifiés, le professionnel faisait signer un Mandat de Recherche pour l’achat d’un bien immobilier afin de basculer les honoraires à la charge acquéreur. Avec ce document, l’acquéreur attestait avoir donner tout pouvoir à l’agent immobilier pour lui trouver le bien immobilier de ses rêve. Ce qui justifiait alors le règlement des honoraires par les acquéreurs.

Reprenons l’exemple d’un achat immobilier au prix FAI de 350 000 euros. S’il était cette fois-ci stipulé “honoraires d’agence à la charge de l’acheteur”. L’agence immobilière devrait spécifiquement mettre dans son annonce le détail du prix et le montant de la commission qu’elle prend.

Le prix de vente serait répartit alors comme suit :

  • L’acheteur paierait 346 510  euros au vendeur
  • L’acheteur paierait 3 490 € euros à l’agent immobilier pour la commission

Finalement, les sommes touchées et perçues semblent être les mêmes que quand le vendeur paie directement les frais d’agence. L’acheteur paie 350 000 euros au total et le vendeur en reçoit 346 510 euros.

Quelle est donc la meilleure solution ?

Si vous êtes vendeur, le choix n’aura aucune incidence sur le prix net vendeur. Ce qui a une incidence en revanche, ce le montant des honoraires d’agence. Plus ils seront réduits, c’est à dire plus le taux de commission sera faible, plus le net vendeur sera élevé. C’est pourquoi chez Periance Transaction nous avons opté pour des frais fixes, justes et transparents de 3490 € quelle que soit la valeur de votre bien immobilier. Ce prix fixe est valable pour toutes nos transactions immobilières. Seuls  l’accès à la visite virtuelle et au live visite est en option pour 400 TTC, tout le reste est inclus dans notre accompagnement pour 3490 €. 

Si vous êtes acheteur, comme expliqué plus haut, les honoraires à charge acquéreur vous permettent d’économiser quelques centaines d’euros lors de la finalisation de l’achat devant notaire. 

Dans les deux cas, l’agent immobilier devra respecter un formalisme précis. Notamment, quand les honoraires sont à la charge acquéreur, il devra dans ses annonces stipuler le net vendeur, le montant et le pourcentage des frais d’agence.Ce formalisme s’est renforcé avec la modification de la loi Hoguet par la loi Alur en 2014. En effet, l’article 6-1 stipule : “Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.

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