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Les 8 meilleurs conseils pour bien vendre sa maison ou son appartement sur Bordeaux Métropole

Posté par Jérémy ORFEO sur 8 juin 2020
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1. Estimer le bien au juste prix
2. Faites établir les diagnostics techniques obligatoires
3. Préparer un dossier de vente complet
4. Bien rédiger les annonces immobilières pour maximiser les prises de contact
5. Soigner la décoration du logement pour les visites et le shooting photo
6. Ne pas cacher les défauts de son logement
7. Ne soyez pas fermé aux discussions sur le prix de vente
8. Respectez vos engagements vis-à-vis de des acquéreurs

Estimer le bien immobilier au juste prix

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C’est l’une des étapes les plus importantes de votre projet de vente immobilière, et il ne faut pas la prendre à la légère. Il peut être tentant de surestimer le prix d’une maison ou d’un appartement en vente. Mais ce n’est clairement pas une stratégie gagnante. En effet, les acquéreurs ont conscience des prix du marché et ont souvent déjà visité d’autres maisons ou d’autres appartements avant le vôtre. En surestimant le prix de votre bien immobilier, vous prenez de gros risques quant au bon déroulement de votre vente, pour différentes raisons. Sur un marché immobilier comme celui de Bordeaux et sur toutes les villes de la métropole bordelaise, la demande est soutenue par rapport à l’offre. Aussi, les premiers jours durant lesquels sont diffusées vos annonces immobilières en ligne sont décisifs. Et, avec un prix trop élevé, vous n’attirerez pas l’attention des acquéreurs potentiels, et vous passerez à côté d’une vente. En effet, un bien surévalué ne sera tout simplement pas visité. Les acquéreurs se font très rapidement une image de votre bien.

Sur un marché immobilier comme celui de Bordeaux et sur toutes les villes de la métropole bordelaise, la demande est soutenue par rapport à l’offre. Aussi, les premiers jours durant lesquels sont diffusées vos annonces immobilières en ligne sont décisifs. Et, avec un prix trop élevé, vous n’attirerez pas l’attention des acquéreurs potentiels, et vous passerez à côté d’une vente. En effet, un bien surévalué ne sera tout simplement pas visité. Les acquéreurs se font très rapidement une image de votre bien. S’ils comprennent que le prix n’est pas raisonnable, ils ne perdront même pas de temps à faire le visite. Si votre bien n’attire pas les visites en raison d’un prix trop élevé, celui-ci risque de rester longtemps sur le marché. D’autant que dans un contexte de faible abondance de l’offre, les acheteurs repèrent facilement un bien immobilier en vente depuis longtemps. Et dans l’esprit des acquéreurs, un bien qui reste trop longtemps à la vente cache forcément des surprises. Cela risque de dévaloriser complètement votre bien. C’est le début de l’engrenage. En effet, les seuls appels que vous risquez d’avoir, ce sont alors ceux d’acquéreurs qui seront d’autant plus vigilants aux défauts, et prêts à négocier drastiquement car ils se sont aperçus que votre bien immobilier était à la vente depuis plus longtemps que la plupart des biens immobiliers similaires. Conscients que vous n’êtes pas dans la meilleure position, ils seront tentés de vous faire des propositions bien en-deçà des prix du marché. Certains vendeurs rencontrent ainsi des difficultés financières du fait des délais de vente allongés, et sont même parfois contraints de vendre en dessous du prix estimé pour répondre à des problématiques financières annexes (prêt relais par exemple).

Faites établir les diagnostics techniques obligatoires

Sur un marché immobilier comme celui de Bordeaux et sur toutes les villes de la métropole bordelaise, la demande est Pour protéger les acquéreurs, la loi rend obligatoire la réalisation par le vendeur et à sa charge financièrement d’un ensemble de diagnostics dit techniques (d’où l’appellation Dossier de Diagnostics techniques). Ces diagnostics doivent être réalisés pour la signature de la promesse de vente (ou compromis de vente) par des professionnels certifiés que l’on appelle des « Diagnostiqueurs ». Le vendeur devra a minima réaliser le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) avant de commercialiser sont bien. En effet, les annonces diffusées sur internet ou tout autre support doivent obligatoirement mentionner l’étiquette énergie attribuée à votre logement. Selon la surface de votre bien immobilier, le coût d’un diagnostic complet peut être compris entre 250 € TTC et 400 € TTC. Attention, comme dans toute profession, il y a des diagnostiqueurs plus ou moins compétents. C’est mieux si vous vous rapprochez d’une entreprise qui a fait ses preuves, même si c’est un peu plus cher.

Préparez un dossier de vente complet

Ce conseil est surtout bon à prendre si vous souhaitez vendre votre bien immobilier de particulier à particulier. Dans le cas inverse, c’est l’agent immobilier qui s’en chargera.

Plus le dossier sera complet, plus l’acquéreur sera rassuré sur le sérieux de son interlocuteur et plus cela facilitera la finalisation rapide de la vente. Pour ce faire, il faut préparer un dossier avec tous les documents que l’acquéreur est susceptible de demander : factures liées à des travaux (travaux sous garantie et factures d’entretiens) ; derniers PV d’assemblées générales des copropriétaires (si le bien immobilier appartient à une copropriété), impôts locaux et fonciers …

Dans le cadre de la vente d’un bien en copropriété, la loi ALUR liste les documents qui doivent obligatoirement être remis à l’acquéreur, en plus du DDT (Dossier de Diagnostic Technique).

Loi ALUR : quelles sont les documents à fournir pour une vente en copropriété ?

En tant que vendeur, vous avez une obligation d’information. Et si vous vendez un bien en copropriété, la loi ALUR (loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové) adoptée en mars 2014, liste les documents que vous devez préparer en amont de la signature. Ces documents concernent le la copropriété, son état et son fonctionnement.

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente;
  • le montant total des impayés de charges au sein du syndicat et des dettes vis-à-vis des fournisseurs ;
  • le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;
  • les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur;

Ces éléments sont à demander au syndic de copropriété et sont regroupés dans un document récapitulatif appelé le pré état daté. Ce document est généralement payant à la charge du vendeur et la tarification est libre (en moyenne 200€). Attention, ce n’est pas le document lui-même qu’il faut fournir obligatoirement, mais les informations listés ci-dessus. En effet, une décision ministérielle du 15 septembre 2015 confirme que le pré état daté n’est pas un élément obligatoire: « Le document intitulé « pré-état daté » n’a pas d’existence ni légale, ni réglementaire. Seul l’état daté, prévu par l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, constitue un document exigible préalablement à la vente d’un lot en copropriété.»

L’état daté que vous devez demander également à votre syndic contient :

  • le règlement de copropriété et actes modificatifs
  • les procès-verbaux des assemblées générales sur les 3 dernières années
  • le carnet d’entretien de l’immeuble
  • le diagnostic technique global de l’immeuble

Bien rédiger les annonces immobilières pour maximiser les prises de contact

Pour donner envie aux acquéreurs potentiel de s’intéresser à votre bien immobilier, il faut soigner la rédaction des annonces immobilières qui vont être diffusées sur internet. Car aujourd’hui, plus de 90% des ventes immobilières se font grâce aux annonces en ligne. Tous les sites de diffusion d’annonces ne se valent pas, là aussi il faut savoir sélectionner les supports les plus efficaces. S’agissant de l’annonce, Il est important de réaliser une description objective et attrayante de votre bien. Elle devra mettre en avant tous les atouts de votre logement, être explicite sur les prestations les plus attractives et surtout « donner envie ». Sur ce dernier point, la qualité des photos fait une grosse partie du travail. Mais ce n’est pas suffisant. Il faut aussi soigner la présentation globale de l’annonce et le vocabulaire utilisé.

Soignez la décoration du logement pour les visites et le shooting photo

Vous savez ce que l’on dit sur les goûts et les couleurs. Ils sont propres à chacun. C’est pourquoi, pour vendre dans les meilleures conditions, il est nécessaire de préparer votre logement aux visites et au shooting photo, en le rendant agréable à découvrir. C’est de cette façon que vous mettez toutes les chances de votre côté pour déclencher l’effet « wahou » !

Pour cela, la première chose à faire est de dépersonnaliser votre logement. Cela nécessite de retirer tous les éléments trop personnels afin de rendre le bien le plus neutre possible, de sorte à ce qu’il plaise au plus grand nombre d’acheteurs.

Par ailleurs, il ne faut pas hésiter si vous vous en sentez capable de faire un petit rafraîchissement au niveau des peintures, et éviter à tout prix de surcharger les espaces de vie pour que le logement puisse refléter toute sa luminosité et ses volumes. Il faut laisser respirer les espaces. Le photographe professionnel pourra ainsi faire ressortir visuellement tout le potentiel du bien immobilier. Le rendu sera bien meilleur !

Il ne faut pas cacher les défauts de son logement

Le mensonge par omission et vente immobilière, cela ne fait pas bon ménage. Ne cherchez pas à cacher à vos visiteurs certains défauts, une omission qui pourrait vous être reprochée ensuite, surtout si elle s’apparente à un vice caché. L’honnêteté paye toujours et n’oubliez jamais que les atouts et les défauts d’un logement sont déjà à prendre en compte dans l’estimation du prix de vente.

Par ailleurs, l’acheteur éventuel aura probablement pleins de questions à vous poser lors de sa première visite. N’allez pas au-devant de ses demandes mais sachez y répondre (écoles, équipement, sécurité, bruit, voisinage, projets prévus dans le quartier…).

Ne soyez pas fermé aux discussions sur le prix de vente

Une offre d’achat, même si elle est en dessous du prix de vente, est avant tout une marque d’intérêt. Il faut donc accueillir cela comme une bonne nouvelle et ne surtout pas se braquer. Tout le monde n’est pas à l’aise à l’idée de devoir entre en négociation, mais c’est pourtant chose très courant en immobilier. Ne feriez-vous pas la même chose si vous étiez du côté des acheteurs ? Probablement que oui. C’est « de bonne guerre » comme on dit. La première chose à faire, c’est d’écouter les arguments des acquéreurs potentiels afin qu’ils puissent justifier leur proposition. Si les arguments vous semblent entendables, vous pouvez alors réfléchir à faire une contre-proposition. Sinon, il vous suffira de décliner l’offre en développant vos arguments.

C’est souvent lors des discussions sur le prix de vente et le mode de financement que l’on se rend compte du réel sérieux des acquéreurs. Si l’achat se fait pour partie grâce à un crédit immobilier, vous pouvez également questionner l’acheteur pour savoir où il en est de ses démarches bancaires. En effet, plus il est avancé, plus l’opération à de chance d’aboutir rapidement, sans trop d’imprévus.

Respectez vos engagements vis-à-vis de des acquéreur

Lors des discussions avec l’acquéreur, vous avez peut-être pris certains engagements afin de trouver un accord sur le prix. Notamment sur des travaux à réaliser par exemple. Ces engagements seront formalisés sur le compromis de vente avec une condition suspensive de réalisation de travaux. Cette condition précise que le propriétaire actuel doit réaliser des travaux avant que le futur propriétaire ne signe définitivement l’acte authentique pour finaliser la vente. La nature des travaux et leur désignation précise doit être mentionnée. En cas de non réalisation des travaux constatés, la vente peut-être alors annulée. Il vaut mieux donc tenir ses engagements pour éviter tout report ou annulation de la vente de votre maison ou de votre appartement.

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