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En 2021, faut-il encore miser sur l’immobilier locatif à Bordeaux ?

Posté par Jérémy ORFEO sur 2 juillet 2021
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Vivante de jour comme de nuit et proche de l’océan atlantique, Bordeaux offre à ses habitants un cadre de vie idéal. Si la capitale du vin était auparavant considérée comme une destination de vacances, lors de ces dernières années, les français s’y installent de façon de plus en plus permanente. Quels effets a eu ce phénomène sur le marché immobilier bordelais ?

Le marché immobilier locatif de Bordeaux

Avant d’investir dans un marché immobilier, il faut en connaitre les spécificités de base. Dans le cas de Bordeaux, le marché immobilier comptabilise un total de 153 000 logements pou 113 000 ménages fiscaux. Le loyer moyen dans la ville à environ 18€/m2. Ce chiffre est bon à savoir mais n’est pas une représentation réaliste du loyer moyen sur la ville entière. En effet, selon les quartiers, le loyer moyen peut varier entre 12 €/m2 et 22€/m2.

Investir à bordeaux 2021 immobilier locatif

En termes de prix immobiliers, Bordeaux rivalise avec les plus grandes villes de France. Les prix de biens immobiliers dans Bordeaux se placent dans le top 5 des métropoles françaises les plus chères et dans le top 10 si toutes les villes sont prises en compte. Loin derrière Paris, les prix immobiliers bordelais s’associent à ceux de grandes villes telles que Lyon et Nantes, et dépassent ceux d’autres villes comme Nice, Marseille, Lille et Toulouse. La présence de Bordeaux parmi les villes françaises les plus attractives est en partie due à une croissance constante des prix immobiliers sur la décennie passée (+60% sur 10 ans).

Du côté local, Bordeaux est la ville ou les loyers sont le plus élevés de toute la région. Par comparaison, au même loyer, un locataire trouvera un logement environ 12m2 plus grand à Floirac (la ville avec les plus petits loyers de la région) que à Bordeaux. De plus, la ville de Bordeaux est la ville où il est le plus facile de trouver un logement lorsqu’on y est locataire. En effet, 34% des annonces locatives de la région sont située à Bordeaux.

Pour ce qui est du type de location recherchée à Bordeaux, les petites surfaces l’emportent haut la main sur les maisons. Si certaines villes ont un parc immobilier locatif plus diversifié, celui de Bordeaux est très orienté vers les petites surface (1 pièce & 2 pièces) qui constituent environ 62% des annonces publiées dans la capitale du vin. Les locataires cherchant des logement plus spacieux se tournent plutôt vers la périphérie Bordelaise ou 7 annonces locatives sur 10 concernent des biens de 2 ou 3 pièces.

Investir dans le marché immobilier locatif de Bordeaux

Connaitre les bases des prix d’un marché immobilier est utile, mais se lancer dans le marché immobilier locatif bordelais demande une connaissance plus poussée du terrain. Quels logements plaisent à votre locataire cible ? Quel quartier attire ce type de locataire ? Quels sont les législations immobilière qui permettent l’optimisation de son investissement locatif ?

Bordeaux est une ville qui affiche une grande diversité d’environnements de vie en fonction du quartier ou l’on se trouve. En termes d’investissement immobilier, trois quartiers tapent plus dans l’œil des investisseurs que les autres. En premier, le quartier Saint-Michel. Quartier jeune et dynamique, il fait repenser le surnom donné à la belle endormie et attire des foules étudiantes et jeunes cadres de la France entière. En plus d’un cadre attirant, ce quartier offre des biens immobiliers à prix abordables (environ 3000 €/m2). Dans ce type de quartier pour les populations plus jeunes, les studios et petites surfaces sont généralement les plus rentable et les plus rapide à être louées. Pour le même prix mais avec une ambiance différente, il y a le quartier de Chartrons. Ce dernier arrive à rendre possible un investissement à petit prix et cadre de vie chic et bourgeois. Ce quartier est bien plus calme que Saint-Michel et attire plutôt les familles bordelaises. Pour ce genre d’investissement, une grande surface et la proximité d’écoles seront cruciaux à la rentabilité locative du logement. Enfin, le dernier quartier qui attire les investisseurs à Bordeaux est le quartier Saint-Pierre. Reconnu comme le quartier “branché” de Bordeaux, l’architecture d’époques des immeubles séduit rapidement les potentiels locataires. Les prix à l’achat d’un bien dans ce quartier s’élève au-dessus des deux autres quartiers mais les vacances locatives entre deux locataires dans ce quartier sont significativement plus courtes.

La capitale du vin est une ville qui regorge de culture et d’histoire, et qui, au cours des dernières années, a su contester sa réputation de ville endormie. Cela est en partie le résultat de la construction de nombreux immeubles neufs au cœur de Bordeaux.

Bordeaux fait partie de la zone B1 de la loi Pinel. Ce dispositif fiscal permet une réduction des impôts pour les investisseurs immobiliers sous quelques conditions. Pour bénéficier de cet avantage, le propriétaire du bien neuf doit le mettre en location pour un durée minimal avec un loyer plafonné. Les ressources des locataires autorisés dans l’appartement sont aussi plafonnées. Faisant partie de la zone B1, le loyer maximum autorisé pour un logement sous Pinel à Bordeaux est de 10,44 €/m2.

Le marché locatif de Bordeaux : l’impact de la crise sanitaire et son avenir

Comme pour toute ville gagnant rapidement en côte, le marché immobilier locatif de Bordeaux est récemment devenu un des plus dynamique de France. Auparavant réservé à un publique plus âgé, la ville de Bordeaux est maintenant prisée par les foules étudiantes profitant d’une météo idyllique et de la proximité du littoral. Seulement, une telle prise de popularité ne peut pas perdurer pour toujours, alors qu’en est-il de l’avenir du marché immobilier locatif de Bordeaux ? Gardera-t-il la côte ?

D’après de nombreux analystes immobilier Bordelais, le marché se porte bien malgré la crise sanitaire. D’après les analystes, cela est un très bon signe. En effet, les étudiants qui étaient un facteur majeur de la catalyse de la croissance du marché immobilier locatif Bordelais étaient moins présent cette année (retour en vie de famille le temps des cours à distance). Cependant, les agents immobiliers bordelais n’annoncent pas de baisse de demande significative en termes de location sur Bordeaux. Il est donc prévu que le retour des étudiants permettra une nouvelle vague de croissance pour la capitale du vin.

L’auteur :
Jérémy ORFEO
Président et cofondateur

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