Recherche Avancée

0 € à 2.000.000 €

nous avons trouvé 0 résultats
Vos résultats de recherche

Prix net vendeur : qui paie réellement les frais d’agence ?

Posté par Romain BODENAN sur 30 mars 2020
| 0

Si vous êtes arrivé jusque là, c’est probablement que vous vous posez vous aussi la question. Rassurez-vous, vous n’êtes pas tout seul ! Et vous allez voir que la réponse n’est pas aussi évidente que cela. Certaines agences pratiquent des honoraires à la charge acquéreur, d’autres plutôt à la charge du vendeur. Comment s’y retrouver ? On vous explique tout dans cet article.

Qu’est-ce que le prix net vendeur ?

Tout d’abord, faisons un petit récapitulatif des principaux éléments que vous allez retrouver lors de la mise en vente ou lors de l’achat d’un bien immobilier. C’est un champs lexical que vous allez retrouver très souvent dans le monde de l’immobilier : prix net vendeur, prix FAI ou HAI (pour Frais d’Agence inclus ou Honoraires d’Agence inclus), frais ou honoraires d’agence, frais de notaires et prix tous frais inclus.

Le prix net vendeur = Prix de vente FAI ou HAI – honoraires d’agence
ou : Prix de vente ou prix d’achat tout frais compris = Prix net vendeur + frais d’agences + « frais de notaires ».

Si vous êtes vendeur, selon l’article 72 et 73 de la loi Hoguet, le professionnel de l’immobilier à qui on a confié une mission doit avoir signé un mandat de vente. En effet, celui-ci présenté par le mandataire et signé par le vendeur, détermine les conditions du contrat ainsi que l’affectation des honoraires d’agence. Ce mandat de vente doit donc obligatoirement faire apparaître le montant des honoraires que percevra l’agence une fois la vente de votre appartement ou de votre maison finalisée. Il sera alors précisé clairement si les frais d’agence sont à la charge vendeur ou à la charge acquéreur. Mais alors qu’est-ce que cela change vraiment pour les deux parties ?

Les honoraires à la charge du vendeur

Avant de se lancer dans l’intérêt et inconvénients de placer les honoraires à la charges acquéreurs il faut revenir même au fondement du droit des contrats.

Selon l’article 1101 du Code civil « Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose ». Il est donc juridiquement inconcevable de donner des droits et devoirs à  une partie qui n’a pas signé ce contrat. Un contrat est un accord de volonté.

Il est  donc impossible contractuellement d’obliger  une personne physique ou morale à supporter une charge dont elle n’a pas accordée son consentement. Allons plus loin, il s’agirait d’un dol qui est “une tromperie volontaire” de l’une des parties. La partie ne respectant pas ses engagements rend caduc le contrat. Outre le fait qu’un malaise juridique s’installe, il est également logique que le vendeur prenne en charge les honoraires d’agence puisque c’est lui qui a mandaté l’agent immobilier. C’est comme si vous allez acheter une voiture, et que vous indiquez que c’est votre voisin ou amis proche qui s’acquittera du paiement. C’est inconcevable!

Dans le cas où le mandat signé est à la charge acquéreur, l’agent immobilier indiquera sur le mandat de vente le prix de vente global incluant ses honoraires. C’est à dire que le prix annoncé sur les annonces doit comprendre les frais d’agence.

Les honoraires à la charges du vendeur ont cependant un inconvénient. Dans ce fonctionnement, il est impossible de séparer le prix net vendeur et les honoraires d’agence. Le notaire prend ici  l’intégralité du prix pour y calculer les droits et taxes. L’acquéreur paye donc un peu plus de “frais de notaire”. Mais la différence n’est généralement pas très élevée, on parle d’environ 700 € pour un prix net vendeur de 200 000€.

Il existe un point négatif pour les vendeurs également. Ce qui vendent un bien immobilier locatif ou une résidence secondaire. En effet, pour le calcul de la plus-value imposable (pour les biens immobiliers détenus depuis mois de 22 ans pour le calcul de l’impôt sur le revenu et moins de 30 ans pour les prélèvements sociaux), comme les honoraires ne sont pas dissociés du prix de vente, le montant de la plus-value imposable est augmenté du montant des honoraires de l’agence.

La loi ALUR de 2014 modifie les règles sur les honoraires

Selon article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, réajusté par la loi ALUR en 2014, il est interdit de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Afin de pallier à cette contrainte, il faut simplement signer un mandat à la charge acquéreur dès le début, et éviter de signer un mandat à charge vendeur pour le basculer ensuite sur un mandat de recherche à la charge acquéreur.

Les honoraires à la charge de l’acquéreur 

Dans le milieu de la transaction immobilière, le passage des honoraires à la charge de l’acquéreur est devenu habitude. Même si la jurisprudence est venu au secours de cette pratique, elle a été pendant des années à la limite de la légalité.

Dans les faits, l’agent immobilier faisait signer un mandat de vente à la charge du vendeur. Puis lorsque les acquéreurs étaient identifiés, le professionnel faisait signer un Mandat de Recherche afin de basculer les honoraires à la charge acquéreur. Par ce document, l’acquéreur attestait avoir donner tout pouvoir à l’agent immobilier de lui trouver un bien et qu’en échange une rémunération était affectée à son devoir. 

Quel est donc le véritable intérêt? De façon très simple, les honoraires à la charge de l’acquéreur permettent à ce dernier d’économiser quelques centaines d’euros lors de l’enregistrement de la vente par le notaire. Les acquéreurs gagnent financièrement par rapport aux droits d’enregistrements et taxes diverses. Tout comme les honoraires à la charge du vendeur, l’agent immobilier doit respecter un formalisme quand à la commercialisation d’un bien dont les honoraires sont à la charge acquéreur. Ce formalisme c’est renforcé avec la modification de la loi Hoguet par la loi Alur en 2014.

En effet, l’article 6-1 stipule : “Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.

En d’autres terme, si le bien sujet de la présente vente est à la charge acquéreur, l’agent immobilier dans ses annonces doit stipuler le net vendeur, le montant et le pourcentage des frais d’agence.

Au final, qui paye réellement les honoraires?

Peu importe à qui les honoraires sont affectés. Ce qui intéressera un vendeur, c’est combien il va lui être viré par le notaire sur son compte en banque. L’acquéreur lui, regardera combien va lui coûter son acquisition, en incluant tous les frais.

Augmenter son prix net vendeur en faisant baisser les frais d’agence

C’est là que le propriétaire vendeur à les moyens d’appuyer pour augmenter son prix net vendeur : les honoraires d’agence. En effet, les autres frais (« frais de notaires ») sont incompressibles. Il est impossible de les éviter.

En revanche, les frais d’agence sont ouverts à la négociation. Pour un vendeur, il est très intéressant de les faire baisser dans une certaine mesure afin de préserver son prix net vendeur.

Dans cet article, retrouvez nos conseils pour réduire les frais d’agence.

Autre option : faire appel à Periance Transaction ! Notre société propose un accompagnement complet de A à Z, pour des honoraires fixes, justes et transparent de 3 490 € quelle que soit la valeur de votre bien. Retrouvez notre service en détail.

Comparer les annonces