La loi Pinel à Bordeaux permet à un investisseur désireux de développer son patrimoine grâce à l’immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Des promoteurs immobiliers nationaux et régionaux construisent des résidences neuves ou rénovent de vieux immeubles afin de les rendre éligible au dispositif Pinel.

Ce dispositif est en vigueur pour tout investissement réalisé par un contribuable domicilié en France jusqu’au 31/12/2021.

Les logements éligibles :

Les logements éligibles à la loi Pinel sont des logements neufs ou en état futur d’achèvement (on parle alors d’achat en VEFA). Ce peut être aussi, dans le cadre de la loi Pinel ancien (ou loi Pinel réhabilité), un logement ancien à rénover.

Le logement doit :

• être situé dans une ville éligible à la loi Pinel
• respecter les normes de construction BBC 2005 et RT 2012 (niveau de performance énergétique).
• être loué nu (et non pas meublé)
• être la résidence principale du locataire.

Bordeaux est éligible à la loi Pinel. La loi liste l’ensemble des villes éligibles et les catégorises selon plusieurs zone : A Bis, A, B1, B2 et C. En 2020, les villes appartenant aux zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel. La ville de Bordeaux appartient à la zone B1.

Voici la liste des autres villes de gironde éligibles à la loi Pinel et qui sont également classées dans la zone B1 : Ambarès-et-Lagrave, Arcachon, Artigues-près-Bordeaux, Arveyres, Audenge, Bassens, Baurech, Bègles, Biganos, Blanquefort, Bonnetan, Bouliac, Bruges, Cadarsac, Cadaujac, Cambes, Camblanes-et-Meynac, Canéjan, Carbon-Blanc, Carignan-de-Bordeaux, Cénac, Cenon, Cestas, Eysines, Fargues-Saint-Hilaire, Floirac, Gradignan, Gujan-Mestras, Izon, La Teste-de-Buch, Langoiran, Latresne, Le Bouscat, Le Haillan, Le Pian-Médoc, Le Taillan-Médoc, Le Teich, Le Tourne, Léognan, Lestiac-sur-Garonne, Lignan-de-Bordeaux, Lormont, Martignas-sur-Jalle, Martillac, Mérignac, Montussan, Nérigean, Paillet, Parempuyre, Pessac, Pompignac, Quinsac, Saint-Aubin-de-Médoc, Saint-Caprais-de-Bordeaux, Sainte-Eulalie, Saint-Jean-d’Illac, Saint-Loubès, Saint-Médard-d’Eyrans, Saint-Médard-en-Jalles, Saint-Quentin-de-Baron, Saint-Sulpice-et-Cameyrac, Saint-Vincent-de-Paul, SallebSuf, Tabanac, Talence, Tresses, Vayres, Villenave-d’Ornon, Yvrac.

La location du bien immobilier

S’agissant de la location du logement, l’investisseur s’engage dans le cadre de la loi Pinel à louer le bien pendant 6 ans minimum. Il peut choisir de proroger son engagement de location 2 fois 3 années s’il s’engage pour 6 année au départ ou 1 fois 3 années s’il s’engage pour 9 ans au départ. La réduction d’impôt sera d’autant plus importante que l’engagement de location sera long.

Plusieurs éléments importants à noter :

• Le locataire peut être un descendant ou un ascendant.
• Le loyer est plafonné
• Les ressources du locataire sont également plafonnées*
• La location doit se faire dans les 12 mois suivant la date de remise des clés

La réduction d’impôt obtenue par un investisseur dans le cadre d’un investissement immobilier à Bordeaux éligible à la loi Pinel peut atteindre jusqu’à 21 % du montant investie.Plus l’engagement de location va être long, plus la réduction d’impôt sera importante.

• 12 % pour un engagement de 6 ans
• 18 % pour un engagement de 9 ans
• 21 % pour un engagement de 12 ans

Il est néanmoins important de souligner que la réduction d’impôt Pinel s’établit sur la base d’un double plafond : un prix au mètre carré habitable qui ne peut excéder 5 500€ et un prix global de l’opération (acquisition, frais, travaux et honoraires d’architecte) qui, pour sa part, est limitée à 300 000 € (ce dernier pouvant être réparti sur deux opérations, comme par exemple l’acquisition de deux appartements d’une valeur de 150 000 € chacun). Autrement dit, il est possible d’économiser en impôt jusqu’à 36 000 € sur six ans, 54 000 € sur neuf ans ou 63 000 € sur douze ans.

La réduction d’impôt Pinel est étalée sur toute la durée de l’engagement de location. Le taux de réduction d’impôt s’élève à 2 % par an pendant les 9 premières années puis 1 % par an durant les 3 dernières années suivantes d’engagement soit au maximum 21% de réduction d’impôt sur 12 ans. Cette réduction d’impôt est acquise dès lors que le logement est achevé. L’investisseur pourra imputer la réduction sur ses revenus de cette même année.

Attention : aucun report de réduction possible si celle-ci est supérieure à l’impôt du par le contribuable. C’est définitivement perdu. C’est pourquoi, il est important de se faire accompagner par un expert qui saura optimiser le montage pour vous.

A savoir
Dans le cadre du prélèvement à la source un crédit d’impôt de 60% de l’avantage fiscal est versé dès le mois de janvier. Le solde est versé en Septembre.

L’investissement Pinel est encadré. L’acquéreur doit respecter trois plafonds :

• Le plafonds de la réduction d’impôt
• Le plafonds du loyer quittancé
• Le plafonds des ressources du locataire.

Le premier plafonds est commun à toutes les zones : A Bis, A, et B1.

Les deux suivants sont fonction de la zone dans laquelle la ville est située.

Le plafonds de la réduction d’impôt Pinel

La réduction d’impôt Pinel est doublement plafonnée. D’un côté le prix au mètre carré habitable ne peut excéder 5 500€ et de l’autre le prix global de l’opération (acquisition, frais, le cas échéant travaux et honoraires d’architecte) ne peut pas dépasser 300 000 € sur deux opérations maximum au cours de l’exercice fiscal.

Le plafonnement du loyer en zone B1

Pour déterminer le montant maximum que le propriétaire pourra facturer à son locataire la 1ère année et qui servira de base pour les réévaluations annuelles, il faut réaliser un calcul particulier que nous allons détailler ici. Ce calcul s’opère en 3 étapes.

Etape 1 : déterminer la surface utile du logement

surface utile = Surface habitable + 50% des surfaces annexes avec un plafond de 8 m2 (balcons, terrasses, caves).

Etape 2 : déterminer le Coefficient Pinel

Coefficient Pinel = {19/surface utile} + 0,7

Le Coefficient Pinel ne peut pas excéder 1,2. Dans le cas contraire, on retiendra 1,2.

Etape 3 : déterminer le loyer maximum en appliquant la formule ci-dessous

Surface utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel

Le plafonnement des ressources du locataire loyer en zone B1